Делба на имот между наследници - Необходими документи, процедура и такси.

Делбата на наследство е един от въпросите, с които почти всеки се сблъсква на даден етап от живота си. Тези въпроси са уредени със Закона за наследството и Закона за Собствеността. Процедурите за задействане са описани в Гражданския процесуален кодекс. Въпреки привидната яснота често възникват усложнения поради недоброто познаване на материята.

Поради това при предстояща делба на имот е препоръчително да се използват услугите на адвокат или поне да бъде ползвана консултация. В тази статия ще засегнем въпроси свързани с наследяването и делбата на недвижим имот между наследници.

Откриване на наследство

След смъртта си, по отношение на своето движимо или недвижимо имущество починалият се нарича наследодател. Наследството, наричано още наследствена маса са всички имуществени права и задължения на наследодателя. Наследява се правото на собственост върху движимите и недвижимите му имоти. За наследствените правоотношения от значение е времето и мястото на откриване на наследство. Наследство се открива в момента на смъртта на наследодателя в населеното място по последното местожителство т.е. по постоянен адрес. Постоянният адрес е на територията на Република България и може да бъде само един. Ако наследодателят е живял в чужбина и няма регистриран адрес в Република България декларирането на наследството става по местонахождение на по-голямата му част.

В момента на откриването се определят наследниците, техните квоти и съответно правата и задълженията им. Това се случва в съответствие с действащия в момента закон за откриване на наследството.

При откриване на наследство физическите лица могат да бъдат в качеството на наследници, ако наследяват по закон или по универсално завещание. А когато наследодателят е посочил и конкретно завещано имущество наследникът е и заветник.
Всеки наследник или заветник дължи данък върху придобитото наследство.

Деклариране на наследство и дължим данък върху него

В срок от 6 месеца от откриване на наследството (желано или нежелано), наследниците са длъжни да го декларират в общината по последно местоживеене на наследодателя или в общината по местонахождението на по-голямата част от имотите. Данъкът се заплаща в двумесечен срок от получаване на съобщение за дължимата сума.

Данък не дължат преживелият съпруг на починалия и роднините на починалия по права линия, т. е. деца, внуци, родители.

Получаването на наследство не е задължително, а е само възможност на наследниците на починалия да получат всички негови имуществени права и задължения, които по закон не са се погасили при неговата смърт. В зависимост от големината на активите и пасивите в наследството, наследниците решават дали да го приемат или да се откажат от него. Не е определен срок за приемане на наследство, но ако дълго време не са предприети действия всеки от законните други наследници или заинтересован кредитор може да поиска от районния съд да определи срок за приемане на наследството от преките наследници. В такъв случай до изтичане на срока наследникът трябва да отговори дали приема наследството или се отказва от него. При липса на отговор губи правото си да приеме наследството.
Наследство се приема с активите и пасивите, а не избирателно. Щом веднъж е приел, наследникът не може да направи отказ. А по отношение на пасивите всеки наследник отговаря спрямо своя наследен дял.
Ако наследник прецени , че е по-добре и направи отказ от наследство, повече не може да приеме наследството. Наследникът, който иска да се откаже прави това със заявление за отказ в районния съд.
Физическите лица могат да наследяват по закон или по завещание, а юридическите лица наследяват само по завещание.

Подялба на имот между брат и сестра - необходими документи

Подялбата на имот между брат и сестра е правен процес, с който се прекратява съсобственост върху общ имот. Имотът се разделя и всеки дял се обособява като самостоятелен с конкретен собственик. Много често става въпрос за имот получен чрез наследство и делбата бива два вида – доброволна делба и делба по съдебен ред.

Доброволна делба на имот между наследници

Доброволна делба на имот между брат и сестра може да се осъществи тогава когато те като съсобственици се разберат помежду си доброволно, относно конкретното разпределение на имота на дялове. В договор се описва кой какво ще получи и по какъв начин. Възможно е да се впише, например, че братът X, който получава в дял недвижим имот няма да уравнява дела на другия съделител, сестрата Y с пари, а чрез издръжка и гледане. Не може единия от тях двамата да не получи нищо и това да бъде вписано в договора за делба защото тогава ще става дума за дарение. Т.е. страната, която прехвърля своя дял също трябва да получи някакви активи или пари. Всеки съсобственик на имот може да поиска делба на имота по всяко време, независимо от това откога владее имота в съсобственост.

Доброволната делба е предпочитана тъй като се осъществява много по-бързо, икономически е по-изгодна и запазва добрите отношения между роднини.

Необходими документи при доброволна делба:

Документ за собственост на имота – нотариален акт, подялбен протокол, решение на поземлена комисия, решение от съдебно заседание за съдебна делба, завещание или друг документ, който доказва собственост.
Удостоверение за наследници (ако е необходимо) – ако се дели наследствен имот.
Скица на имота – издава се от службата по кадастър и показва разположението и границите на имота и кадастралния номер.
Удостоверение за идентичност на имот (при необходимост), което се издава от общината и потвърждава, че имот описан в различни документи (например акт за собственост и кадастрална карта) е всъщност един и същ имот.
Данъчна оценка на имота – необходима е за определяне на таксите и в случаите, когато са предвидени компенсаторни плащания към някой от съсобствениците.
Удостоверение за липса на тежести – издава се от Агенцията по вписванията и доказва наличието или липсата на ипотека, възбрана или други тежести за конкретния имот.
Декларация за съгласие – всички съсобственици подписват такава декларация, с която потвърждават, че са наясно и са съгласни с разпределението на имота помежду си, в процеса на доброволната делба.
Споразумение за делба (договор) – това е всъщност основния документ, в който са описани всички участници в делбата, начина на разпределение на имота и конкретните дялове на всеки един участник. Документа се подписва от всички съсобственици и се заверява нотариално.
Процесът по доброволна делба на имот завършва с вписването на завереното споразумение в Агенцията по вписванията.

Ако съсобствениците (брат и сестра) не могат да постигнат доброволно споразумение за делба на имот, варианта за делба е по съдебен ред. Искът за делба не се погасява по давност и всеки от съсобствениците може да поиска съдебна делба, независимо от това колко време е траела съсобствеността и колко голям е делът му.

Съдебна делба на имот между наследници

Производството по съдебна делба започва с подаването на искова молба на един от съсобствениците към районния съд по местонахождение на имота.
Необходими документи са:

Искова молба на един от сънаследниците
Удостоверение за наследници, от което е видно кога е починал наследодателя и кои са наследниците му.
Документ за собственост – нотариален акт, решения на поземлена комисия, протокол за доброволна делба, завещание или съдебни протоколи от одобрена съдебна делба и други документи, които доказват собственост на наследодателя
Данъчна оценка на имота
Документ за платен годишен данък
Скица на имота издадена от службата по геодезия и кадастър
Удостоверение за идентичност на имот (ако е необходимо)

Доброволна делба, идеални части

Идеална част от имот се изразява в проценти от цялото или като дробна част. Например ако парцел с обща площ 1800 кв. м. има двама съсобственици, всеки един от тях притежава 50% идеални части, или ½ идеална част т. е. 900 кв. м.. Важно е да се знае, че идеалните части не са конкретно обособени. Ако това е жилище например, всеки един от двамата съсобственици притежава 50 % идеални части от всяка една част на жилището. Всеки от съсобствениците може да разполага само със своя дял, но не с целия имот. Идеални части могат да се ипотекират, да се продават, да се прехвърлят. В случаите, в които единият съсобственик не използва общия имот има право на обезщетение от тези съсобственици, които го ползват. Обезщетение се дължи за в бъдеще и се погасява в рамките на 5 години след отправяне на нотариална покана.
Доброволна делба на съсобствен имот е възможна и се извършва спрямо притежаваните идеални части. В такъв случай се подготвя договор за делба между съсобствениците и заедно с прилежащите документи и в присъствието на всички съсобственици делбата се изповядва при нотариус.

Необходими изисквания по закон спрямо новообособените части

При подялбата на поземлен имот трябва да се пресметне площта на новообразуваните имоти тъй като съществуват законови ограничения.
Не е позволено да се разделя нива ако новополучените части ще бъдат с площ по-малка от 3 декара.
За ливади изискването е новополучените площи да не са по-малко от 2 декара.
При подялба на овощна градина или лозе новополучените части да са не по-малки от 1 декар.
При разделяне на УПИ в градовете закона изисква новите части да са с минимум 14 м. лице и 300 кв. м. площ.
При разделяне на УПИ в курортно селище новите части да са с минимум 16 м лице и 500 кв. м. повърхност. Новообразуваните УПИ във вилните зони трябва да имат най-малко 18 м. лице и 600 кв. м. площ.

Делба на жилище спрямо идеалните части

При доброволна делба на жилище спрямо идеални части, Закона за Устройство на Територията (ЗУТ) в чл. 40 ал. 1 поставя изисквания спрямо новообразуваните жилищни площи. Необходимо е да се изготви и представи проект на новообразуваните жилища, всяко от които да има самостоятелен вход, отделна кухня или кухненски бокс, поне едно самостоятелно жилищно помещение, тоалетна (или баня + тоалетна) и складово помещение,( което може да бъде извън жилището). Допуска се свързаност на жилищата, но не в частта където са тоалетните и баните.
Също така при разделяне на жилище допълнителните помещения (мазета и тавани) не могат да се отреждат в самостоятелна собственост тъй като са придадени към съответното жилище. Отреждането им като самостоятелна собственост ще направи делбата нищожна.

Съдебна делба на имот - цена

Разходите при съдебна делба на имот зависят от дължимите такси за набавяне на нужните документи, държавната такса, цената на допълнителни експертизи ако са необходими, съдебни изпълнители и вещо лице,такси в Агенцията по вписванията, а също така и от хонорара на адвоката по делото.

Как започва дело за съдебна делба на имот?

За да бъде даден ход на дело за съдебна делба, се подава искова молба, в която е упоменат размера на иска, т.е. данъчната оценка и пазарната цена.

При съдебна делба на имот таксите са спрямо пазарната цена на имота и съответния дял. Държавната такса за внесената искова молба е 4% от размера на иска, но не по-малко от 50 лв.

При започване на дело за съдебна делба е дължима държавна такса за вписване на исковата молба в регистрите на Агенция по вписванията. Таксата за това е 0,1% върху данъчната оценка, но не по-малко от 10 лв..

С произнасяне на решението за прекратяване на съсобствеността през втората фаза на делото всяка от страните плаща държавна такса в размер на 4% от стойността на своя дял. Ако се постигне спогодба преди разделителния протокол, държавната такса е 2%.

След постановяване на съдебното решение от делбата, то ще има силата на нотариален акт и подлежи на вписване в имотния регистър в Агенцията по вписванията. Таксата за вписване на съдебното решение от делбата в Агенцията по вписванията е 0,1 % от пазарната оценка на имота като минималната такса е 10 лв.

Хонорара за адвокатската услуга зависи от сложността на делото. Минималния размер на адвокатския хонорар по дело за делба за една фаза е 1500 лв, като в зависимост от стойността на имуществото нараства пропорционално. Когато става въпрос за делба на земеделски земи минималното възнаграждение най-често е 750 лв.

Таксата за вещо лице, което извършва оценка на имота се фиксира от съда и е % от стойността на иска на всеки съделител.

Може ли да се спре дело за делба?

Да, може.
Това става по взаимно съгласие на съделителите, когато е възникнало действително желание и има вероятност за споразумение. В такъв случай делото за делба се спира и се дава време на страните да преговарят и да стигнат до доброволна делба спестявайки средства и време. В такъв случай съделителите дължат държавна такса 2 % от стойността на всеки дял.
Ако все пак не се стигне до споразумение делото се възобновява.

Процедура за разделяне на парцел

Преди да се стартира процедура по разделяне на парцел е важно да се предвидят площите на бъдещите парцели и да се спазват изискванията на ЗУТ спрямо тях.
Когато поземления имот е земеделска земя се спазват изискванията на ЗУТ чл. 19 и Закона за наследството, а именно чл. 72:
новите дялове не могат да бъдат по-малки от 3 декара;
новите дялове при делба на ливада не могат да бъдат по-малки от 2 декара;
при разделянето на лозята и овощните градини новите дялове не могат да бъдат по-малки от 1 декар;
новооформени дялове в гори и земи от горски фонд не могат да бъдат по-малки от 1 декар.
С осигуряването на тези законови изисквания може да се пристъпи към изработване на проект за разделяне. Това е скица изготвена от геодезист, в която е отбелязано как се разделя имота и квадратурата на новообразуваните части.

Ако парцелът е в урбанизирана територия и предвижда минимални размери, достъп и отстояния от съществуващи обекти е необходимо разрешение от съответната община за изработване на ПУП-ПР и да се определят границите от други имоти, в рамките на които граници може да се строи ако това е предвидено. Прилага се и скица-предложение за изменението, изработена от лице правоспособно да извършва дейности по кадастър (геодезист).

За да се раздели един парцел на части е необходим набор от документи:

Актуална скица на имота - необходима е ако са изтекли 6 месеца от предходната тъй като се приема, че за това време може да са настъпили изменения в кадастралната карта. Получава се след заявление в службата по кадастър.

Проект за разделяне ( или ПУП ако имота е в урбанизирана територия) - изработва се от геодезическа фирма

Документ за собственост на парцела

Удостоверение за наследници (ако е необходимо)

Декларация за съгласие (ако собствениците са повече от един) с проекта за разделяне. В случаите когато деляемия парцел е собственост на двама или повече съсобственици към заявлението за делба в КИР(кадастъра) се представя и нотариално заверена декларация с подписите на всички съсобственици изразяваща изричното им съгласие с исканото изменение. Тази декларация може да е обща и да съдържа подписите на всички съсобственици или да се подаде от всеки един от тях, но да е с нотариална заверка. При делбата на имота се издава заповед, която се обявява на заинтересованите страни, т.е. на всички съсобственици. В този случаи като собственици на всеки от новополучените дялове се записват всички съсобственици на деляемия парцел. По този начин се удостоверява собствеността на деляемия парцел и новополучените от него дялове.

Договор за делба - при доброволна делба на парцел съсобствениците подписват пред нотариус договор помежду си, в който е упоменато кой каква част получава. При неравенство на дяловете

Как се процедира при неподеляеми имоти?

Не са рядкост случаите, в които даден имот принадлежи на повече от един собственик, но реално имотът е неподеляем. В този случай при постигане на съгласие съсобствениците могат да продадат имота на пазарна цена и да си поделят получената сума. При непостигане на разбирателство обаче, вариантът е съдебна делба и имотът се обявява за публична продан от съда, а сумата получена от проданта се разпределя между съсобствениците според дяловете им.
Всеки от съделителите в съдебната делба на неподеляем имот може да изкупи имота по най-високата предложена цена. Ако няколко съделителя заявят желание да изкупят имота, то това става по най-високата цена след като се организира продан само между тях. Ако в рамките на седмица никой от съделителите не изкупи имота, това може да стори трето лице на делбата, предложило най-висока цена при първата продан.

Какви са разноските при подялба на имот?

Разноските при подялба на имот са съвкупност от таксите за осигуряване на необходимите документи, нотариалните такси и хонорар на адвокат по вещно право, ако са използвани услугите на такъв.

1. Размера на адвокатския хонорар обикновено е % от материалния интерес (цената на имота) и зависи от сложността на делото и се съобщава още в хода на първата консултация. Ако адвокатът е регистриран по закона за ДДС той ще ви информира и ще начисли допълнително данъкът върху договорената сума.

2. Нотариалната такса е % от материалния интерес. Освен това дължим е ДДС върху нотариалната такса и входна такса, която е 50 лв.

3. При договор за доброволна делба се дължи местен данък за делът, който след делбата се уголемява. Данък се плаща върху размера на уголемяването.

4. Всяка промяна на собствеността на недвижим имот се отразява с вписване в имотния регистър на Агенцията по вписванията по местонахождение на имота, за което е дължима такса минимум 10 лв.

5. При производство за съдебна делба на имот, в имотния регистър се вписва и исковата молба за започване на делото.

6. След произнасяне на решение за прекратяване на съсобствеността се вписва и самото решение, тъй като то е документ за собственост.

Какво научихме от статията?

Заключение

Темата за делба на имот между наследници е сложна и често изисква професионален подход. В статията разгледахме основните процедури, документи и такси, както и разликите между доброволна и съдебна делба.
Ако и пред Вас стои подобен казус и не сте сигурни как да постъпите, най-разумното решение е да потърсите съвет от адвокат, който е специалист в областта на наследственото право.

Обаждане